مجلة الدراسات القانونية
Volume 1, Numéro 2, Pages 109-131
2015-06-01
إلزام المرقي العقاري باحترام الحماية القانونية الممنوحة لمقتني العقار قبل الإنجازفي ظل الأحكام المستحدثة بموجب القانون رقم 11-04
الكاتب : سهام مسكر .
الملخص
إن إعادة اعتبار لمهنة المرقي العقاري أصبح أمر ضروري في ظل التجاوزات المعمارية وخرق أحكام المنظمة لنشاط الترقية العقارية، في غياب قواعد قانونية تضبط هذه المهنة و رقابة مستمرة ومتابعة ميدانية الأمر الذي سمح لبعض المرقين العقارين والأشخاص المنتحلين لهذه الصفة بالتحايل بالنصب على من هم بحاجة ملحة للسكن. وقد أثبت التجربة خلال السنوات الماضية أن رقابة الضمير المهني لوحدها لا تكفي أمام فئة احترفت المتاجرة بمدخرات المواطن وأمواله واستغلال الأزمة والظروف الاجتماعية التي يعيشها المجتمع، وأصبح همها الوحيد الكسب السريع والغاية تبرر الوسيلة. لهذا كان لازما على المشرع أن يساير التغيير ومواكبة بحلول قانونية تضمنها قانون رقم 11/04، بحيث ألزم المرقي العقاري باحترام أخلاقيات المهنة من خلال الحفاظ على سمعته والسعي إلى توفير راحة الزبائن وعدم استغلالهم،و إعلامهم عند دعوتهم للتعاقد معهم بكل المعلومات الضرورية المرتبطة بالعقد و تصاميم المشروع العقاري و نصحهم بهدف حماية إرادة كل راغب في التعاقد و عدم وقوع في عيوب الإرادة ،و يدخل هذا الضمان ضمن الالتزامات المهنية للمرقي العقاري و الحماية القانونية السابقة للتعاقد التي يستفيد منها المقتني بصفته الطرف الضعيف في العلاقة التعاقدية و حتى لا يستغل البائع رغبته في امتلاك السكن. و بهدف ضمان عملية انجاز السكن الترقوي و إنهائه خلال الأجل المتفق عليه ، وجب اكتتاب ضمان على المشروع العقاري لدى صندوق الضمان و الكفالة المتبادلة التي تضمن في حالة عدم التزام المرقي العقاري تنفيذ التزاماته التعاقدية، و ضمان إكمال الانجاز في حدود الأقساط المدفوعة من قبل المقتني عند إتمام وضع الأساسات أو استرداد الأقساط قبل وضعها ، و لمراقبة المرقي العقاري وجب انخراطه في الصندوق بشكل إجباري حتى يتمكن من محاسبته و ليساهم باشتراكه في دعم موارد الصندوق. و لا يكفي إنهاء الانجاز قبل ضمان مطابقته للرخص المتحصل عليها بما يفيد صلاحية المبنى من أي مخاطر و يمنح المقتني حق الانتفاع بالمبنى ،و ضمان حسن الانجاز لإلزام المرقي العقاري بإصلاح العيوب الظاهرة و عناصر التجهيز لمدة لا تقل عن سنة، مع السعي على جودة البناء و جماله و عدم مخالفة المواصفات المتفق عليها. و لضمان مسؤولية المرقي العقاري المدنية سواء المهنية الناجمة عن الأخطاء المهنية أو العشرية المترتبة في حالة تهدم بناية كليا أو جزئيا و جب اكتتاب تأمين إلزامي لضمان هاتين المسؤوليتين لدى شركة التأمين،و ضمان تعويض في حالة تحقق هذه المخاطر. و أضاف المشرع للالتزامات المذكورة أعلاه جزاءات إدارية و جزائية تردع كل مرقي عقاري مخالف لها أو كل شخص ينتحل هذه الصفة حفاظا لسمعة المهنة ، و للأطراف المدخلة في الانجاز و المتعاقدة مع المرقي العقاري و المستفدين من البناء المنجز . و عليه نلاحظ أن المشرع الجزائري أضاف للضمانات الخاصة بالبيع قبل الانجاز أحكام قانونية لم تكن منصوص عليها في القوانين السابقة و حرص على حماية المقتني قبل التعاقد و بعده قبل التسليم و بعده حتى يقلل من مخاطر البيع قبل الانجاز بصيغتيه عقد البيع على التصاميم و عقد حفظ الحق و إن كان قد خص النوع الأول بالضمانات المذكورة أعلاه أكثر من النوع الثاني لمنح صاحب حفظ الحق حق العدول عن العقد بالتخلي عن خمسة عشر بالمائة من التسبيق ، و لتفادي التجاوزات غير قانونية و غير أخلاقية التي اكتشفت في ظل القوانين السابقة،فهل هذه الضمانات الملزم المرقي العقاري باحترامها و تطبيقها توفر الحماية القانونية الكافية لمقتني العقار قبل الانجاز أم سيبتكر المرقي العقاري أساليب للتهرب من تطبيق القانون و الالتزام بهذه الضمانات؟ و هل تحقق التوازن العقدي بين الأطراف المتعاقدة عند حماية المقتني قبل و بعد التعاقد؟
الكلمات المفتاحية
المرقي العقاري، مقتني العقار قبل الإنجاز، حق الانتفاع بالمبنى
مقالات مماثلة
سهام مسكر
.
ص 253-284.
سهام مسكر
.
ص 88-102.
